U dokumentu se podsjeća da je popisom iz 2023. godine u Crnoj Gori evidentirano ukupno 392.909 stanova – 78.205 više nego na popisu 2011.

„Međutim, samo 72 odsto stanova namijenjeno je za stanovanje, dok se ostatak koristi u druge svrhe: na primjer, za turističku djelatnost i stanove za odmor“, ukazuje se.

Pritom, ni svi stanovi za stalno stanovanje nisu zapravo nastanjeni – 75 odsto jeste, ostali su privremeno prazni ili napušteni.

„Što znači da je od ukupnog broja stanova za stanovanje u Crnoj Gori samo 54 odsto kontinuirano nastanjeno“, dodaje se u dokumentu.

Stambeni fond raste mnogo brže od stanovništva

Iako je stambeni fond između dva popisa (2011 i 2023) porastao za 26 odsto, stanovništvo je poraslo samo za dva odsto, a broj domaćinstava za 15 odsto.

„Dakle, stambeni fond rastao je znatno brže od stanovništva, uz neravnomjernu distribuciju investicija“, navodi se.

Iznad EU prosjeka po broju stanova

Crna Gora je u 2023. godini imala čak 627 stanova na 1.000 stanovnika.

„Ovaj pokazatelj je 21 odsto iznad prosjeka EU od 517 stanova na 1.000 stanovnika“, napominje se u publikaciji.

I raspodjela stalno nastanjenih stanova među opštinama značajno se razlikuje.

„Opštine sa preko 50 odsto stanova koji se ne koriste za stalno stanovanje nalaze se u primorskom regionu, što je razumljivo zbog kondo-turizma“, piše u dokumentu.

Na sjeveru je, pak, glavni uzrok depopulacija.

„Žabljak je, na primjer, povećao broj stanova za više od 30 odsto između 2011. i 2023. godine, uprkos smanjenju stanovništva od 18 odsto“, ističe se.

Prosječna zarada ne omogućava priuštivo stanovanje

U dokumentu se ukazuje i na rastuće izazovi priuštivosti, naročito za domaćinstva sa niskim i srednjim prihodima.

„Za mnoge porodice, vlasništvo nad stanom postalo je izvor finansijskog pritiska uz postepeno pogoršanje životnih uslova, usljed troškova održavanja i popravki. Kao rezultat navedenog, mnoge porodice pronašle su rješenje u neformalnom sektoru. Na nacionalnom nivou, približno 100.000 kuća nije upisano u državni katastar“, naglašava se u dokumentu.

Pristup adekvatnom i priuštivom stanovanju sve je teži zbog, kako se navodi, nesklada između prihoda domaćinstava i cijena stanova.

„Procjenjuje se da je odnos cijene stana i prihoda 1:8,6, što je više nego dvostruko u odnosu na referentni prag priuštivosti koji postavlja UN-Habitat. Prosječna mjesečna neto zarada u 2023. godini (792 eura) ne omogućava priuštivo stanovanje po tržišnim uslovima bez značajnijih subvencija, posebno u Podgorici i primorskim opštinama, gdje turizam i investicije dodatno povećavaju tražnju“, dodaje se.

Socijalnih stanova gotovo da nema

Socijalno i priuštivo stanovanje u zakupu čini svega 0,6 odsto stambenog fonda, odnosno 2.331 jedinica u 24 opštine.

„Većina institucionalizovanih programa stanovanja, uključujući programe koji se sprovode preko stambenih zadruga, Crnogorskog fonda za solidarnu stambenu izgradnju i šeme stanovanja uz podršku poslodavaca, daje primat modelu vlasništva. Ovi programi se često oslanjaju na javne podsticaje (npr. besplatno zemljište i oslobađanje od plaćanja naknada za komunalno opremanje), ali se dugoročna javna korist umanjuje privatizacijom stanova nakon dodjele“, navodi se u dokumentu.

Ističe se da je, na primjer, projekat „1000+”, kao javno-privatna inicijativa subvencionisanih kredita za kupovinu stana, od 2010. godine obezbijedio je stambeno zbrinjavanje 1.552 porodice.

„Ali je takođe dodatno ojačao model vlasništva, umjesto rješenja zasnovanih na zakupu“, napominje se u publikaciji.

Velje Brdo – rješenje ili…?

Strategija stambene politike Crne Gore do 2034. godine definiše glavni problem koji treba riješiti kao: „nedovoljan broj priuštivih stanova za sve kategorije lica kojima stambeno pitanje nije riješeno“.

Priuštivo stanovanje se definiše kao stanovanje obezbijeđeno po zakupnini ili prodajnoj cijeni ispod tržišne vrijednosti i dodijeljeno pod posebnim uslovima.

Među novim projektima, Strategija se osvrće na Velje Brdo u Podgorici, koji ima za cilj da obezbijedi oko 20.000 stanova za prodaju po priuštivim cijenama.

„Između dva posljednja popisa (2011–2023) stambeni fond Podgorice povećao se za 22.000 stanova. Ovaj podatak sugeriše da bi Velje Brdo moglo nositi najveći dio novih razvojnih projekata u narednih deset godina, iako bi razvoj trebalo ravnomjernije raspodijeliti po različitim djelovima grada. Takođe je upitno da li je tako obiman projekat opravdan, imajući u vidu potrebu raspodjele resursa širom grada i ka drugim regionima i opštinama kojima je potrebna podrška za raznovrsne stambene programe. Projekat ovakvih razmjera mogao bi nositi dugoročne rizike, ukoliko nije zasnovan i razvijen na naučnoj, demografskoj i analizi potreba“, piše u dokumentu.