“Upravo sada dok pričamo, u Crnoj Gori se gradi veliki broj objekata bez građevinske dozvole. Nisu svi primarno namijenjeni prodaji i zabrana prodaje neće uticati na njihove vlasnike da ne grade. Zbog poteza države i davanja mogućnosti da se legalizuju objekti izgrađeni u periodu od 2018. do 2025. godine, a čija legalizacija nije bila moguća u skladu sa Zakonom o izgradnji objekata i planiranju prostora, dat je signal nelegalnim graditeljima da će se u narednim godinama pristupiti izradi novog orto-foto snimka i neki novi krug legalizacije. Zakon ne može biti efikasan ukoliko se ne sprovodi nadzor nad njegovom primjenom. Kapaciteti naših organa zaduženih za inspekcijski nadzor su veoma mali i oni nisu u mogućnosti da se nose sa ovom pojavom koja predstavlja višedecenijski problem”, navodi Dragaš.

Ali, kako kaže, u narednom periodu se može očekivati pad prometa nekretnina, jer to tržište čini oko 20 odsto nelegalnih objekata, a biće manji i prihodi u budžetu po osnovu poreza na promet nepokretnosti, kao i poreza na dobit i PDV-a ukoliko se nelegalne nekretnine prvi put prometuju.

“Nelegalne nekretnine zauzimaju oko 20 odsto ukupnog tržišta nekretnina. Ovdje govorimo samo o onima koje imaju upisane terete – nema dozvolu, prekoračenje dozvole, nema upotrebnu dozvolu, ako bismo u obzir uzeli nekretnine koje nemaju građevinsku ili upotrebnu dozvolu, a nemaju upisan teret u listu nepokretnosti, ovaj procenat je daleko veći”, ističe Dragaš.

Pojašnjava da zabrana prometa nelegalnih objekata ima veći uticaj na vlasnike nego na kupce. Oni ne mogu prodati svoje nekretnine, jer dojučerašnjim kupcima kojima je zakon dozvolio da kupe nelegalne nepokretnosti, sada Zakon o legalizaciji bespravnih objekata retroaktivno zabranjuje da ih prodaju ukoliko to žele, objasnio je on.

I zakoni o strancima imaće veliki uticaj na tržište nekretnina, a neke promjene osjetiće se već naredne godine, dodaje Dragaš.

“Na Primorju više od 70 odsto kupaca su stranci, možete sami pretpostaviti kakav će uticaj na tržište imati zakoni koji se direktno odnose na strance. Da bi stranac dobio dozvolu za privremeni boravak po osnovu nekretnine, mora imati otvoren račun u nekoj od crnogorskih banaka, a većina banaka u Crnoj Gori odbija da otvori račune strancima. Smatram da je neophodno da se preispita najavljena odredba u Nacrtu izmjena i dopuna Zakona o strancima koji je u skupštinskoj proceduri, a koja kaže da mimimalna vrijednost nekretnine na osnovu koje stranac ostvaruje privremeni boravak mora biti 200 hiljada eura. Sadašnjim vlasnicima nekretnina, koji su na osnovu nje ranije regulisali boravak, biće ostavljen rok od godinu dana da usklade svoje pravo boravka sa novim odredbama zakona”, kaže Dragaš.

Smatra da retroaktivna primjena zakona nije dobra i da nije ispravno da se strancima koji godinama žive u Crnoj Gori, i ostvarivali su privremeni boravak, sada ukida to pravo jer posjeduju kuću ili stan koji vrijede manje od 200 hiljada.

“U suprotnom, oni će biti prinuđeni da napuste Crnu Goru, a znamo da i oni doprinose punjenju budžeta”, ističe Dragaš.

Ukoliko zakonima usporimo tržište nekretnina, usporićemo i sektor građevinarstava kao i ostale grane privrede povezane sa nekretninama, smatra Dragaš.

Kako dodaje, tržište nekretnina je za sada stabilno, pa se može reći da Zakon o legalizaciji nije uticao na potražnju, ali jeste na ponudu, koja je u nekim gradovima posljednjih godina slaba.

Nema pokazatelja ni da je došlo do pada ili porasta cijena kvadrata, kaže naš sagovornik.

“Ukoliko zbog nekog od faktora koji sam prethodno naveo dođe do smanjenja potražnje, možemo očekivati postepeni pad cijena nekretnina”, rekao je Dragaš.

Smatra da Crna Gora mora dokazati da je stabilna i sigurna za investicije.

“Mi težimo da to i postignemo, ali ishitrene odluke i donošenje zakona na mjesečnom nivou sigurno neće tome doprinijeti. Potrebno je da donosioci odluka imaju dugoročan plan razvoja i da postupaju u skladu sa njim pri tome uvažavajući mišljenje privrede, što nažalost nije čest slučaj”, istakao je Dragaš.

Stranac može da kupi do pet hiljada kvadrata zemljišta

Dragaš objašnjava da za kupovinu zemljišta i kuća u seoskim područjima, za kojima vlada sve veće interesovanje, postoje ograničenja koja se odnose na strance.

Stranac ne može kupiti poljoprivredno zemljište, neophodno je da ono bude građevinsko. Takođe, na snazi je i odredba da ne mogu kupiti zemljište čija je površina veća od 5.000 m2. Stranci mogu kupiti kuće i zemljište na kome se one nalaze ukoliko se radi o dvorištu. Ukoliko stranci registruju firmu u Crnoj Gori, firma može kupiti i poljoprivredno zemljište.